买房，对于普通人而言，是人生中的一项重大决策。它涉及到我们的财务状况、孩子成长和家庭规划等多个方面。
过去两年，全国商品房住宅销售面积和金额呈现连续下滑态势，曾经的房地产热潮已经渐行渐远。
在这个关键时期，房地产市场面临着巨大的挑战和抉择。
对于买房人而言同样如此，没有一个决定是轻轻松松的。
01
如今的深圳楼市，低价房源很多，但真正让购房者心动的可能没几个。
一是预期问题，二是选筹问题。
现在买房，就像适婚男女上节目相亲一样，很多人主打百里挑一，看了又看，越看越对下一位嘉宾心有期待。
新房市场方面：
目前不少新盘打完折后，已经回到了七八年前的价格水平。其中，总价300万以内的新盘变得越来越多。
有人专门整理了一张图
总价300万以内的新盘，大多数都是在新房扎堆的远郊片区，虽然首付几十万就能拿下，但在地段资源这块劝退了很多买房人。
此外，买新房开盲盒的现象，也让一些买房人的心里有根刺。
这两天有个帖子，说的是自己买了新房后，发现配套被减配，团建和投诉都不管用，现在房屋有什么质量问题就各种推卸责任，建好半年的房子一下雨就漏水，结果在网上引起了广泛的共鸣，不少购房者表示感同身受。
即便知道目前的政策都在大力支持新房市场，包括深圳建筑设计新规，得房率将越做越高，未来会盖好房子、好小区，但在还没看见成果的当下，人们往往愿意选择更多确定性的因素。
02
相比新房市场，深圳二手房市场的体量更加庞大，价格高度分化。
每个区域都有自己的鄙视链，甚至有些只是一路之隔，房价也有着天壤之别。
在普跌行情下，很多次新小区接连砸盘，已经降出了性价比。
以光明为例。
现在光明的新盘打完折后普遍在3~4万/平左右，对比2018年到2020年左右的次新小区，有些也差不多是这个价格，如星河天地和勤诚达正大城，从最新成交价看已经跌破开盘价，在3.5万~4.2万/平之间。
算上供楼的持有成本，一些次新房的性价比相对更高。
龙华、坪山和龙岗这些区域，情况也大差不差。很多新房的价格对比二手房价格，实际相差已经不大。
在南山、宝中和碧海，这几个地方可选的新盘不多，都是以二手房市场为主，价格也相对更加市场化。
总体而言，新房市场不可能凭一己之力实现价格修复，只有二手房市场行情变好了，新房的去化才会慢慢抬头。
03
关于近期深圳宣布下场收房，有些读者很焦虑：以后65平户型以下的小户型还能买吗？
答案无疑是没问题的，只是从价值层面，买房选筹会变得越来越精细化。
深圳共有200多万套商品房，刚需市场占比最大，其中65平以下的二手房，包括近的，远的，楼龄较老的，楼龄较新的，要在这些产品中做到优中选优，本身就是一个科学筛选的过程。
位置太远的小区，意味着各方面配套相对匮乏，也没有太多增值预期，未来可能存在转手困难，要牺牲价格才能卖掉的问题。
楼龄太老的小区，看起来已经破破烂烂，即便是在市中心区，交通便利，未来也没啥前途，属于注定下滑的产品。
我们必须承认，生活中没有十全十美的房子，完美的硬核条件，必然就是价格贵。
所以，即使是改善和豪宅，也需要综合对比，才能选出那个与自身资产情况最匹配的房子。
大部分刚需买房，都是先上车再换位。想要将来更好的调仓换位，最好的方式，就是在一开始的竞品房源中，就优先选择购买力相对较强的刚需产品。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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